Kjøp av bolig er en viktig investering. Ved fagmessig kontroll av boligens juridiske og tekniske forhold samt bistand med forhandlinger i kjøpsprosessen kan man forhindre at fremtidige problemer oppstår.
Det er betydelige forskjeller mellom kjøpsproses- sen i Spania og kjøpsprosessen i Norge. Forskjellene bunner i at megler har ulik rolle og er underlagt ulikt regelverk i de to landene.
I Norge koordinerer megler hele kjøpsprosessen og er økonomisk ansvarlig i sitt virke. Spania er me- glerrollen ikke regulert i lov (hvem som helst kan fungere som megler og selge en bolig), og megler har ikke økonomisk ansvar for transaksjonen eller for eventuelle problemer med boligen.
Kjøp av fast eiendom under oppføring i Spania
Det som først og fremst kjennetegner denne for- men for kjøp, er at når man signerer kjøpekontrak- ten, eksisterer ikke eiendommen ennå, ettersom den er under oppføring eller kanskje finnes kun på papiret, som et prosjekt.
Selv om eiendommen ikke eksisterer, forplikter kjø- per seg til å forskuttere deler av prisen underveis i byggeprosessen.
For å sikre kjøper mot den eventualitet at prosjektet ikke gjennomføres, eller ikke ferdigstilles innen rime- lig tid, stiller spansk lov ufravikelige krav om en rekke garantier til kjøper. Disse garantiene er som følger:
• Utbyggers (byggherrens) plikt til å oppbevare for- skuddsbetalinger mottatt fra kjøper på en spesiell konto hvor pengene kun kan brukes til betalinger relatert til byggeaktiviteten
• Utbyggers (byggherrens) plikt til å gi garantier som sikrer at kjøper kan få tilbake beløp som er inn- betalt i løpet av byggeprosessen, pluss renter etter rettslig bestemt sats, i de tilfeller der utbygger ikke overleverer eiendommen innen avtalt frist. Disse ga- rantiene kan gis enten i form av en bankgaranti (do- kument hvor banken forplikter seg til å tilbakebetale beløpene dersom gitte betingelser oppfylles) eller som en garantiforsikring (i stedet for en bank er det et forsikringsselskap som gir garantien).
Kjøp av bolig under oppføring fremstår altså som et sikkert foretak, ettersom de nevnte garantiene er lovregulerte og kravene ufravikelige (nedfelt i lov og kan ikke forhandles om). Foranstaltningen med ga- rantier er imidlertid ikke ny, dette har faktisk ikke en- dret seg særlig siden 1968, noe som likevel ikke har forhindret at det siden har vært flerfoldige skandaler og at tusenvis av kjøpere har mistet sine investerin- ger. I dag blåser vinden en annen retning i Spania, og den rettslige sikkerheten er mye bedre enn for 20 eller til og med for 10 år siden. Likevel støter vi i vårt vanlige juridiske arbeid på mange utbyggere som, utrolig nok, forsøker å løpe fra sine lovpålagte forpliktelser ved å unngå å gi garantier eller ved å utforme kontrakter med lovstridige betingelser. Vårt råd til den som ønsker sikkerhet og et smidig kjøp, er å kontrollere følgende hovedpunkter før man signerer på ethvert dokument: Undersøke hvem som eier tomten der boligen skal bygges, og hvorvidt det er heftelser på tomten • Undersøke utbyggers soliditet gjennom å søke om å få informasjon om selskapet fra spansk mer- kantilregister • Kontrollere om prosjektet tilfredsstiller regule- ringsplanen og andre krav til byggelovgivning, og om de nødvendige tillatelsene er gitt • Gjennomgang av kjøpskontrakten. I tillegg til å un- dersøke om partenes rettigheter og plikter er ba- lanserte, er det nødvendig å passe på 1) at det er en klar og tydelig frist for overtakelse, og 2) ikke bare at plikten til å gi garantier er oppfylt, men også at garantiene faktisk utstedes. Utbygger må bekrefte hvilken enhet som vil utstede garantien eller forsik- ringen, og hvor lang frist de har på seg til dette etter at en innbetaling er foretatt. Det er også verdt å merke seg at når man kjøper en bolig under oppføring, er det med stor sikkerhet en contrato de compraventa som vil bli brukt, og ikke en contrato de reserva. Det betyr at man som kjø- per fra det øyeblikket man signerer kontrakten er forpliktet til å kjøpe den fremtidige eiendommen i henhold til eierstrukturen som etableres i den sam- me kontrakten. Det er derfor svært viktig å planleg- ge helt fra begynnelsen av hvem som skal stå som eier(e) av eiendommen. Når kontrakten er signert, vil enhver endring i eierstruktur medføre en «overføring av rettig- heter» som har privatrettslig og dessuten skatte- messig betydning, og man kan bli krevd for ytter- ligere skatt.
Til sist vil vi nevne et viktig punkt vedrørende bankgarantier. Det er av avgjørende betydning at man tar vare på originale bankgarantier som er utstedt, da disse er håndhevbare verdipapir. Uten originaler kan utbetalingen av garanterte beløp bli forsinket, og kravet om utbetaling kan til og med bli avslått. Vi i BUY IN SPAIN insisterer derfor på at du som kjøper benytter advokat i kjøpsprosessen. Da skal man ikke få noen overraskelser underveis.
Ta kontakt med oss i dag. Trykk her